"Kentsel Dönüşüm" biz seni çok yanlış tanımışız!

Kentsel Dönüşümde son durum nedir? Kentsel Dönüşüm gerçekten "rantsal dönüşüm" oldu mu? Kentsel Dönüşümde vatandaşın avantajı nedir? İstanbul Bahçelievler'de "Kentsel Dönüşüm" belirsizliği! Kentsel Dönüşümde keyfi uygulamalar var mı? Deprem mi öldürür yoksa Devlet mi?

Türkiye öyle bir ülke ki Türk Vergi Sistemi ve ülkemizdeki vergi uygulamaları ile ilgili yazdıklarımı paylaşmak için açtığım bu blog sayfasının ilk konusu -tamamen "sosyal sorumluluk" gereği olarak- özellikle de İstanbul'u bekleyen olası bir yıkıcı depremin etkisini azaltmak için ortaya çıkan "Kentsel Dönüşüm" oldu ve bu yazımda sizlere Kentsel Dönüşüm uygulamasındaki son durumu basit bir şekilde anlatacağım. Detaylara ulaşmak, gerekli bölgesel araştırmaları yapmak ve sizin için en doğru hükümlere varmak yine size kalmış.

İstanbul Bahçelievler'de "bahçeli nizam" diye tabir edilen Ünverdi bölgesinde, Adnan Kahveci ve Talatpaşa Bulvarlarının kesiştiği noktada, 950 metre kare arsa paylı ve tapuda üç katlı olarak görünen kırk bir yıllık bir apartmanda yöneticilik yapmaktayım. Apartman sakinleri olarak "kentsel dönüşümden biz de yararlanalım, ancak nedir bu kentsel dönüşüm?" diyerek mahallemizde yeni açılan ve kentsel dönüşüm kredisi veren özel bir bankaya bağlı olarak çalışan kentsel dönüşüm ofisini ziyaret ettik. Aldığımız bilgiler bana bu satırları yazdırdı. Peki nedir bu bilgiler?

"Kentsel dönüşümde artık kamulaştırmayı halk yapacak"

Kentsel dönüşüm ofisinden aldığımız en can alıcı bilgi; "şayet apartman olarak 22 Mayıs 2014 tarihinden önce ilgili ilçe belediyesine kentsel dönüşümle ilgili herhangi bir resmi müracaatınız olmadıysa artık bodrum katta yaşayan komşularınızla vedalaşabilirsiniz!". Çünkü bu tarihten sonra başlayacak projelerde kot farkının 1 cm dahi olsa altındaki alanlarda "insan yaşamına izin verilmiyor". Bu çok güzel bir şey, ancak "biz bu işlere yeni başlıyoruz, ne olacak bizim bodrum kat dairelerinde yaşayanlar?" diyorsanız işte burada aldığımız cevaptır bana bu bölümün başlığını attıran; "bodrum katta yaşayanlar dışında kalan tüm kat malikleri aralarında para toplayarak bodrum katta bulunan dairelerin bedellerini ödeyecekler." Şaka mı bu demeyin, şu an ki uygulama tam da bu! Artık devlet "ben vatandaşımı yerin dibinde yaşatmam arkadaş!" diyerek aslan kesiliyor, ancak iş vaktinde tapusunu, iskanını, imarını verdiği hak sahiplerine ödeme yapmaya gelince bizim aslan kediye dönüp köşesine çekiliyor! Uzun lafın kısası, burada kamu yararına bir uygulama söz konusu, ancak kamulaştırmayı devlet değil vatandaş kendi çabalarıyla yapıyor. Sanırım dünya üzerinde ilk olan bu uygulamanın bir de Türk usulü çözümünü üretmişler, nasıl mı?

"Kentsel dönüşümde kat verilmiyor ama "kuş yuvası" yaparız"

Normal şartlar altında bodrum kat daireleri için kentsel dönüşüm kapsamında -22 Mayıs 2014 tarihinden sonraki müracaatlar için- imar izni verilmiyorsa olması gereken, binaya bir kat fazladan imar izni verip her katı bir üste taşıyarak bu sorunu çözmektir. Böyle bir uygulama sonrasında gayrimenkullerinin değerinde bir artış meydana gelenlerden de şerefiye olarak bir miktar para alınabilirdi devlet tarafından. Ancak kentsel dönüşüm açısından bir türlü uygulama birliği sağlanamayan ve tam bir belirsizliğin hakim olduğu Bahçelievler'de Belediye "bahçeli nizam" bölgeye fazladan kat izni vermezken, bodrum katta bulunan dairelerin diğer kat malikleri tarafından satın alınabilmesi amacıyla bir miktar fon yaratabilmek için kentsel dönüşüm ofisinin önerisi "en üst katta bulunan dairelere kabul etmeleri ve bedelini ödemeleri durumunda çatı katında bir odadan oluşan, çıkma kat yapılarak kuş yuvası dediğimiz alanlar yapılıp satılarak gelir yaratılabilir" oldu. Buradan anlaşılan o ki, ne kentsel dönüşüm kanunu çıkaran hükümetin ve ne de imar planlarını hazırlayan belediyelerin amacı olası bir depreme karşı vatandaşın canını korumak değil! Eğer amaç bu olsaydı basit bir imar değişikliği ile bodrum katta oturanların sorunları çözülebilecekken bu kadar dolambaçlı işlere bulaşılmazdı.

"Kentsel dönüşüm gerçekten rantsal dönüşüm mü?"

Bu soru karşısında bazı iyimser cevaplar var; "Aslında hükümet ve belediyeler iyi niyetli ama bu işi ranta çeviren müteahhitler var" şeklinde. Bana göre, maalesef kentsel dönüşüm Türkiye'nin ve özellikle de İstanbul'un en büyük kanayan yarası üzerinden parsayı götürmekten başka bir proje değil. Ben kentsel dönüşüme kendi özelim, yaşadığım bölge Bahçelievler üzerinden bakıyor ve değerlendiriyorum. Kentsel dönüşümle depremden korunup can güvenliğimi sağlamak istememin maliyeti bana göre bu kadar yüksek olmamalı. İstanbul gibi toprağın değerli olduğu, ancak inşaat ve işçilik maliyetlerinin aşağı yukarı aynı kaldığı bir ekonomide benim arsam üzerine ev yapan -toprağa para vermeyen- bir müteahhit neden iki mahalle aşağıda aynı nitelikteki bir inşaat için daire başına 50 bin TL isterken benden 100 bin TL istemektedir? Bahçelievler'de Kocasinan, Siyavuşpaşa gibi bölgelerde fazladan kat izni verilerek vatandaşın cebinden daha az para çıkması, ya da hiç para çıkmaması imkanı sağlanıyor iken neden "bahçeli nizam" bölgesi için aynı şey söz konusu değildir. Bugün Bahçelievler'in bir tarafında Nish İstanbul denen kuleler yirmiden fazla katıyla gökyüzüne yükselirken, diğer tarafında Ağaoğlu'na ait My Town yüksek kat imarı için izin konusunda normal bir vatandaş gibi sıkıntı yaşamışa pek benzemiyor. Keza Ağaoğlu yeni projesi "Bakırköy 46" için de yine yüksek katlı yaşam alanları tasarlamış. İnternette hepsinin resimleri var, açıp bakabilirsiniz. Hal böyle olunca "kentsel dönüşüm hangi amaca hizmet ediyor", insan oturup bir kez daha düşünmeden edemiyor!

Son söz: "Kentsel dönüşümle evimin değeri artacak" aldatmacası!

Kentsel dönüşüm konuşulurken bu işin "yapıcı" tarafında olanlar bir pazarlama taktiği olarak size hep "burada önemli olan can güvenliğiniz, para ikinci planda, parayı düşünmek yanlış olur" diyorlar. Ancak yeni inşaata ilişkin maliyetleri konuşmaya geldiğinde sadece şunları duyacaksınız; "eviniz yeniden yapıldığında değeri çok artacak, bu bölge en az iki ya da üç kat değer kazanacak, bu nedenle bu paralara çok diyemezsiniz". Kentsel dönüşümde vatandaşın derdi depreme karşı önlem almak, daha sağlam konutlarda oturmak ve bunu mümkün olan en az maliyetle yapabilmek. Zaten bu konuda vatandaşa destek sağlamak "sosyal devletin" en temel vazifesidir. Şahsım adına benim düşüncem, konutumu kentsel dönüşüm kapsamında yenileyerek değerini ikiye ya da üçe katlayıp evimi satarak rant sağlamak değil. Ben yenilendikten sonra, konutumun değeri 1 TL'de olsa 1 milyon TL'de olsa, aklımda deprem korkusu olmadan içine girip oturmayı düşünüyorum. Bu nedenle değerini kaça katlayacağı benim için hiç mi hiç önemli değil. Zaten ekonominin temel mantığıyla düşünürsek; bütün konutlar yenilendikten sonra şu an piyasa zikredilen "mevcut balon konut fiyatlarını artık görmemiz mümkün olmayacaktır". Bu bağlamda düşünüldüğünde hükümetin ve belediyelerin kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitler tarafından vatandaştan istenen uçuk fiyatları görüp en azından imar planlarında gerekli değişiklik ve düzenlemeleri bir an evvel yapmaları gerekmektedir. Aksi taktirde kentsel dönüşüm projesi rantsal dönüşüm projesi olarak anılmaya devam edecek ve olası bir yıkıcı depremde ülkemiz adına bugüne kadar yaşananlardan çok daha büyük kayıplar ve acılar yaşamak kaçınılmaz olacaktır.

YAZAN: ULAŞ BÜTÜNER